Terwijl de Belg zijn hoofdverblijfplaats of appartement vaker huurt, wordt residentieel vastgoed steeds populairder bij institutionele investeerders.
De context van de voorbije jaren zet investeerders (banken, verzekeringen en andere investeringsfondsen) ertoe aan om hun investeringsstrategie te diversifiëren. Dat vastgoed populair is, is wel het minste wat we kunnen zeggen. Het neemt dan ook elk jaar een groter deel in van de portefeuille van investeerders[1] . Ook residentieel vastgoed hoort daarbij.
In Parijs, Amsterdam en zelfs Luxemburg kopen institutionele investeerders al grote appartementsblokken. Maar hoe zit dat in België? Het aanbod is momenteel schaars, maar de vraag bestaat. Dat stellen we elke dag opnieuw vast en volgens ons zal die trend door de crisis alleen maar versnellen. Met als resultaat nieuwe opportuniteiten, zowel voor investeerders als voor projectontwikkelaars.
Residentieel vastgoed: een markt die tot nu toe weinig aantrekkelijk was voor institutionele investeerders
In België stimuleert vastgoed in de ruime zin van het woord diversificatie. Volgens de cijfers die gepubliceerd werden door BNP Paribas Real Estate bedroeg het investeringsvolume in vastgoed in België 4,4 miljard euro in 2019. Dat is het tweede grootste geïnvesteerde volume dat ooit geregistreerd werd. De helft daarvan was afkomstig van buitenlandse fondsen.
Kantoorruimte blijft overduidelijk de meest actieve sector, voor logistiek, retail en healthcare (rusthuizen, ...). De gezondheidscrisis zou daar echter verandering in kunnen brengen.
Tot nu toe hadden projectontwikkelaars er alle belang bij om hun appartementen apart te verkopen. België is ten slotte altijd een land geweest van eigenaars-bewoners, waar kleine investeerders makkelijker een lening krijgen en een lagere prijs per vierkante meter betalen dan in andere Europese hoofdsteden. Het zou zonde zijn om daar geen gebruik van te maken, maar er zijn veranderingen op til ...
Een verschuiving naar een huurdersmarkt
De residentiële markt wordt gekenmerkt door een overgroot deel eigenaars, maar daar komt verandering in. Die beweging is zelfs al op gang gebracht in Brussel bijvoorbeeld, waar volgens de laatste cijfers van de FOD Financiën 60% van de residenten huren. De professionele mobiliteit, de evolutie van de gezinsstructuren en de drang naar vrijheid doen België langzaamaan verschuiven in de richting van een residentiële vastgoedmarkt van huurders.
De nieuwe regelgeving versterkt die evolutie alleen maar. Terwijl de aanbevelingen van de Nationale Bank omtrent eigen vermogen verstrengd werden, wordt lenen steeds moeilijker voor (eerste) kopers, maar ook voor projectontwikkelaars. De rentabiliteit van hun projecten komt daardoor steeds meer in het gedrang. En dan hebben we het nog niet over de voorverkoopverlichting die eveneens strenger is geworden.
Blokverkoop : een mooi compromis
Volgens ons zal de blokverkoop, die tot nu toe minder aantrekkelijk was omdat hij minder opbracht, steeds interessanter worden voor projectontwikkelaars. Het maakt het mogelijk om projecten op te starten en veilig te stellen, met een minimale inspanning. Zeker nu met de lage rente en de risicopremie die daaruit voortvloeit, de interesse van de banken, verzekeringen en investeringsfondsen in dit soort vastgoed alleen maar aangewakkerd zal worden.
De huur is weliswaar weinig gestegen de voorbije jaren, maar de ontwikkeling van de huurwereld kan daar verandering in brengen en de meerwaarde stimuleren. En wat met het portefeuillebeheer? Dat zou stilaan professioneler moeten worden, waardoor de kosten ook zouden moeten dalen.
Met het oog hierop mobiliseren wij alvast ons netwerk en onze marktexpertise om het contact tussen projectontwikkelaars, operatoren en grote investeerders te vergemakkelijken. Investeerders die de kleinste opportuniteit in de Belgische residentiële sector grijpen!
[1] “Appetite for Real Estate Investment among Global Institutions Reaches a 7-Year-High”, HodesWeill & Associates, 2019
