Alors que les Belges se tournent de plus en plus vers la location de leur résidence principale ou appartement, l’immobilier résidentiel gagne en popularité auprès des investisseurs institutionnels.
Le contexte de ces dernières années incite les investisseurs (banques, assurances et autres fonds d’investissement) à diversifier leur stratégie d‘investissement. Et le moins que l’on puisse dire, c’est que l’immobilier à la cote, ces derniers y allouant chaque année une part croissante de leur portefeuille[1]. Y compris en ce qui concerne l’immobilier résidentiel.
A Paris, Amsterdam, ou même Luxembourg, les investisseurs institutionnels achètent déjà des blocs importants d’appartements. Mais qu’en est-il en Belgique ? Pour l’heure, l’offre se fait rare, mais la demande existe. Nous en sommes chaque jour les témoins, et la tendance devrait selon nous s’accélérer avec la crise. Avec à la clé de nouvelles opportunités à saisir tant pour les investisseurs que les promoteurs.
Immobilier résidentiel : un marché jusqu’ici peu attractif pour les investisseurs institutionnels
En Belgique, l’immobilier au sens large ressort comme un levier de diversification. En 2019, le volume d’investissement en immobilier en Belgique a atteint 4,4 milliards d’euros selon les chiffres publiés par BNP Paribas Real Estate, ce qui représente le second plus important volume investi jamais enregistré, la moitié provenant de fonds étrangers.
Le bureau reste de loin le secteur le plus actif, devant la logistique, le retail, ou encore le healthcare (maisons de repos, etc.). Cependant, la crise sanitaire pourrait changer la donne.
Jusqu’ici, les promoteurs avaient tout intérêt à vendre leurs appartements à l’unité. Après tout, la Belgique a toujours été un pays de propriétaires-occupants, les petits investisseurs profitant d’un accès au crédit plus facile et de prix au mètre carré plus faibles que dans les autres capitales européennes. Cela aurait été dommage de ne pas en profiter, mais les choses sont en train de changer…
Un glissement vers un marché de locataires
Le marché residentiel est caractérisé une majorité de proprétaires, mais ce constat a tendance à changer. Le mouvement est même déjà engagé, à Bruxelles, par exemple, où 60% des résidents sont désormais en location d’après les derniers chiffres du SPF Finances. La mobilité professionnelle, l’évolution des structures familiales et les envies de liberté font peu à peu glisser la Belgique vers un marché immobilier résidentiel de locataires.
Et les nouvelles réglementations ne font que renforcer cette évolution. Alors que les recommandations de la Banque nationale en matière de fonds propres se sont durcies, emprunter devient de plus en plus compliqué pour les (primo-) acquéreurs, mais aussi pour les promoteurs. La rentabilité de leurs projets risque d’en souffrir de plus en plus, sans compter que l’obligation de préventes a, elle aussi, augmenté.
La vente en bloc, le bon compromis
Notre sentiment : moins attractive jusqu’alors car moins rémunératrice, la vente en bloc va devenir de plus en plus intéressante pour les promoteurs. Cette option permet en effet de lancer et de sécuriser les projets, avec un minimum d’efforts. D’autant qu’avec les taux bas et la prime de risque qui en découle, l’appétit des banques, assurances et fonds d’investissement pour ce type de biens ne devrait faire que grandir.
Certes, les loyers ont peu progressé ces dernières années, mais le développement de la location devrait changer la donne et favoriser les plus-values. Quant à la gestion des portefeuilles, elle devrait peu à peu se professionnaliser, avec comme conséquence une baisse des frais.
C’est dans cette perspective que nous mobilisons d’ores et déjà notre réseau et notre expertise du marché pour faciliter la mise en relations entre les promoteurs, les opérateurs et les gros investisseurs. Des investisseurs à l’affût de la moindre opportunité dans le résidentiel en Belgique !
[1] “Appetite for Real Estate Investment among Global Institutions Reaches a 7-Year-High”, HodesWeill & Associates, 2019
