‘De afgelopen jaren hebben we de hotelmarkt goed bestudeerd en ervaring opgebouwd’, zegt Olivier De Greef, die als Director Property Operations de afdeling Hotel & Leisure superviseert. ‘Nu zijn we klaar om onze dienstverlening aan lokale en internationale investeerders aan te bieden.’
De oorsprong van het beheer van hotelvastgoed gaat voor BNPPRE terug tot 2017. Toen werd het aangesteld als property manager van de buitenlandse eigendommen van het Franse gespecialiseerde investeringsfonds Covivio Hotels, dat eigenaar is van onder meer een twintigtal hotels en vakantieparken in Nederland en België. Op maat van Covivio werd een rapporteringstool uitgewerkt inzake de analyse van mandaten en contractuele voorwaarden, de opvolging van huurcontracten, financiële monitoring, de monitoring van de evolutie van de prestaties en het opstellen van een investeringsplan. ‘Ook een cartografie van de risico’s inzake wettelijke bepalingen voor de uitbating zijn heel belangrijk’, benadrukt Olivier De Greef . ‘De hoteloperatoren moeten aan allerlei wettelijke bepalingen voldoen. Elk hotel dat we beheren, krijgt twee keer per jaar ons team over de vloer voor een analyse.’
Intussen voert BNPPRE ook opdrachten uit voor de hotels in de portefeuille van grote institutionele investeerders als Axa IM-Real Assets of DWS Alternatives GMBH. Maar de vastgoedadviseur ondersteunt ook gespecialiseerde partijen als Atream, dat vakantieparken in België en Nederland in zijn portefeuille heeft. In totaal beheert BNPPRE in België 43 hotels met samen ruim 5960 kamers en zeven vakantieparken die samen bijna 3000 cottages vertegenwoordigen.
Hotels zijn geen kantoren
‘Voor institutionele investeerders is hotelvastgoed een van de mogelijke alternatieve beleggingen voor diversificatie. Maar hotels zijn geen kantoren of retail. Ze vergen een andere benadering. Kantoren worden beschouwd al een financieel product dat een bepaald rendement zal opleveren gedurende een bepaalde periode. De afgelopen jaren kwamen er ook gespecialiseerde investeerders in de markt, vooral vanuit Frankrijk, die specifiek in hotels en vakantieparken investeren. Zij vertrekken van een andere benadering, beseffend dat hotels niet werken met huurcontracten gebaseerd op een vaste geïndexeerde huurprijs. In de hotelsector is immers een belangrijk aandeel van de huur omzetgerelateerd. Vaste huurcontracten bestaan, maar variabele huren komen vaker voor. Investeerders in hotelvastgoed moeten dus goed weten wat er in de sector leeft, wat het aanbod is, waar de concurrentie zit en waar er in de toekomst nog projecten bijkomen. De hotelmarkt fluctueert op deze golven. Dat past moeilijker in de visie van een institutionele investeerder.’
Bezetting op een dieptepunt
De Greef benadrukt dat de hotelmarkt net voor de uitbraak van het virus terug kon aanknopen met groei na de impact van de terroristische aanslagen in Brussel en Parijs. ‘Covid-19 is een echte catastrofe voor de Brusselse hotelsector. Momenteel ligt de bezettingsgraad op vijf tot tien procent. Exploitanten met meerdere hotels in een bepaalde zone besloten om hun bezoekers te concentreren in een hotel. Maar zelfs dan ligt de bezetting op niet veel meer dan een kwart. Dat is een onhoudbare situatie. De meesten kiezen er wel voor om hun hotel open te houden. Het is niet altijd mogelijk een gebouw te sluiten vanuit technisch oogpunt. Bovendien vrezen de operatoren ervoor dat ze door te sluiten de relance zullen missen wanneer hun klanten boeken bij de concurrentie. Er worden immers nu al boekingen gemaakt voor de toekomst.’
Voor wanneer is het herstel?
‘Grote hotelgroepen zijn in sommige gevallen beter gewapend om de crisis door te komen, maar zowel grote groepen als familiale uitbaters hebben het moeilijk’, vervolgt De Greef. ‘Zelfs met variabele contracten wegen de huurlasten voor de operatoren flink door. Net als in het winkelvastgoed zitten de operatoren en de eigenaars wel rond de tafel om een oplossing te vinden. Intussen stelt iedereen de vraag wanneer de markt terug op niveau zal zijn. Het meest optimistische antwoord is 2023, maar waarschijnlijk zal het eerder 2024 zijn. De huidige omvangrijke projectpijplijn in Brussel is in die context niet meteen een probleem. De meeste projecten zullen immers pas op de langere termijn op de markt komen. De ontwikkelaars blijven intussen wel al contracten afsluiten met de operatoren en gespecialiseerde investeerders hebben ook nog steeds transacties in de pijplijn. Dit stemt optimistisch en doet vermoeden dat de markt na Covid-19 toch relatief snel zal kunnen herstellen.’
Interview gepubliceerd in Expertisesnews, op 2/04/2021 © Martijn Reviers
