"Nous avons bien étudié le marché hôtelier, ces dernières années, et nous avons accumulé une expérience dans ce domaine’, dit Olivier De Greef, qui supervise le département Hotel & Leisure en tant que Director Property Operations. ‘Nous sommes désormais prêts à proposer nos services à des investisseurs locaux et internationaux."
L’origine de la gestion d’immobilier hôtelier remonte à 2017 pour BNPPRE. Il avait alors été désigné comme property manager des propriétés étrangères du fonds d’investissement spécialisé français Covivio Hotels, qui est entre autres propriétaire d’une vingtaine d’hôtels et de parcs de vacances aux Pays-Bas et en Belgique. Un outil de reporting a été développé sur mesure pour Covivio dans le domaine de l’analyse des mandats et des conditions contractuelles, de suivi des baux, de monitoring financier, de monitoring de l’évolution des performances et d’établissement d’un plan d’investissement. "Une cartographie des risques relatifs aux dispositions légales pour l’exploitation est également très importante’, souligne Olivier De Greef. ‘Les opérateurs hôteliers doivent satisfaire à toutes sortes de dispositions légales. Chaque hôtel que nous gérons reçoit notre équipe deux fois par an pour une analyse."
BNPPRE effectue aussi des missions pour les hôtels du portefeuille de grands investisseurs institutionnels comme Axa IM-Real Assets ou DWS Alternatives GMBH. Mais le consultant immobilier soutient également des acteurs spécialisés comme Atream, qui compte dans son portefeuille des parcs de vacances en Belgique et aux Pays-Bas. BNPPRE gère au total 43 hôtels en Belgique, pour plus de 5.960 chambres au total et sept parcs de vacances qui représentent près de 3.000 cottages.
Les hôtels ne sont pas des bureaux
"Pour les investisseurs institutionnels, l’immobilier hôtelier est l’un des investissements alternatifs envisageables pour la diversification. Mais les hôtels ne sont pas des bureaux ou du retail. Ils nécessitent une autre approche. Les bureaux sont considérés comme un produit financier qui génèrera un certain rendement pendant une période déterminée. Ces dernières années, des investisseurs spécialisés ont également fait leur apparition sur le marché, surtout de France, qui investissent spécifiquement dans des hôtels et des parcs de vacances. Ils se fondent sur une autre approche, conscients que les hôtels ne fonctionnent pas avec des baux basés sur un loyer forfaitaire indexé. Les baux fixes existent, mais les loyers variables sont plus courants. Les investisseurs en immobilier doivent donc bien savoir ce qui se passe dans le secteur, quelle est l’offre, où se trouve la concurrence et où des projets vont encore voir le jour à l’avenir. Le marché hôtelier surfe sur ces vagues. Cela s’inscrit plus difficilement dans la vision d’un investisseur institutionnel."
L'occupation à un plus bas
Olivier De Greef souligne également que le marché hôtelier a pu renouer avec la croissance juste avant l’éclatement de la pandémie, après les attaques terroristes à Bruxelles et Paris. "La COVID-19 est une véritable catastrophe pour le secteur hôtelier bruxellois. A l’heure actuelle, le taux d’occupation s’affiche entre cinq et dix pour cent. Les exploitants comptant plusieurs hôtels dans une zone définie ont décidé de regrouper leurs visiteurs dans un hôtel. Mais même dans ce cas, le taux d’occupation ne dépasse guère un quart. C’est une situation intenable. La plupart choisissent quand même de garder leur hôtel ouvert. Ce n’est pas toujours possible de fermer un bâtiment d’un point de vue technique. En outre, les opérateurs craignent qu’en fermant, ils loupent la reprise et que leurs clients réservent à la concurrence. Car en effet, des réservations sont déjà enregistrées pour l’avenir."
A quand la reprise?
"Les grands groupes hôteliers sont dans certains cas mieux armés pour résister à la crise, mais les grands groupes et les exploitants familiaux sont en difficulté. Même avec des baux variables, les charges locatives pèsent lourd sur les opérateurs. De la même manière qu’en immobilier de commerce, les opérateurs et les propriétaires sont autour de la table pour trouver une solution. En attendant, d’aucuns se demandent quand le marché retrouvera son niveau. La réponse la plus optimiste est 2023, mais ce sera sans doute plutôt 2024. Dans ce contexte, le vaste pipeline de projets actuel à Bruxelles ne constitue pas d’emblée un problème. La plupart des projets ne seront en effet commercialisés qu’à plus long terme. En attendant, les développeurs continuent de conclure des contrats avec les opérateurs et les investisseurs spécialisés ont toujours des transactions dans le pipeline. Cela rend optimiste et laisse supposer que le marché pourra se reprendre assez rapidement après la COVID-19."
Entretien publié dans Expertisesnews, le 2/04/2021 © Martijn Reviers
